Mietverträge für Garagen & Stellplätze in Deutschland

Rechtsgrundlagen und Vertragsform

Für die Vermietung von Garagen gibt es keine eigens definiertes Gesetz, es gelten die Vorschriften laut Absatz 535 des BGB für allgemeine Wohnungsmietverträge.

Aus rechtlicher Sicht gelten für die längerfristige Miete von Garagen also die gleichen Bedingungen wie bei regulären Wohnmietverträgen.

• Name und Adresse der jeweiligen Vertragsparteien
• Adresse und Beschreibung des Mietobjekts
• Laufzeit des Mietvertrags
• Monatlicher Mietbetrag und Zahlungsbedingungen
• Nutzungsbedingungen und Einschränkungen, z.B.:
  • Lagerung von Gegenständen möglich (z.B. Möbel, Umzugskartons)
  • Abstellen von abgemeldeten Fahrzeugen erlaubt
  • Ausführen von Reparaturarbeiten erlaubt
  • LPG (CNG)-Fahrzeuge erlaubt
  • Rauchen verboten
  • etc. Mehr dazu findest du im Abschnitt “Rechte als Vermieter:in: Regeln für die Nutzung festlegen”.

Vertragsdauer & Kündigung

• Bei unbefristeten Mietverhältnissen gilt in Deutschland grundsätzlich eine Kündigungsfrist von 3 Monaten, sofern nicht anderweitig im Vertrag vereinbart. Damit die Kündigung zum Monatsende wirksam wird, muss sie bis zum 3. Werktag des Monats erfolgen. Hier gibt es allerdings etwas Spielraum, da Parkplätze und Garagen nicht als Wohnraum gelten — üblich ist z.B. eine Kündigungsfrist von 1 Monat.
• Bei befristeten Verträgen endet das Mietverhältnis automatisch mit Ablauf des vereinbarten Zeitraums. Eine vorzeitige Kündigung ist nur möglich, wenn:
  • beide Parteien einer vorzeitigen Kündigung zustimmen
  • oder es einen wichtigen Grund dafür gibt, z.B.:
    • im Falle des Mieters/der Mieterin: erhebliche Mängel (z.B. Überschwemmung, Gefährdung), Pflichtverletzungen des Vermieters/der Vermieterin
    • im Falle des Vermieters/der Vermieterin: wiederholte Nichtzahlung der Miete, mutwillige Beschädigung, zweckwidrige Nutzung, etc.

Parkplatz: Teil des Wohnungsmietvertrags oder separate Vermietung?

1. Parkplatz als Teil des Wohnungsmietvertrags

• Es gibt einen gemeinsamen Vertrag für Wohnung und Stellplatz.
• Der Stellplatz genießt denselben rechtlichen Schutz wie die Wohnung. Das bedeutet:
  • Die Miete kann nicht separat erhöht werden.
  • Der Stellplatz kann nicht getrennt von der Wohnung gekündigt werden — nur der gesamte Mietvertrag.
  • Eine Kündigung ist nur bei berechtigtem Interesse (z.B. Eigenbedarf nach §573 BGB) möglich.
• Eine Teilkündigung (nur Garage oder nur Wohnung) ist nicht zulässig.
• Mieterhöhungen müssen sich an den gesetzlichen Vorgaben für Wohnraum orientieren und gelten für die Gesamteinheit (Wohnung + Stellplatz)

2. Separater Mietvertrag

• Die Vertragsbedingungen bieten mehr Möglichkeiten für freie Gestaltung:
  • Die Kündigungsfrist ist frei wählbar (z.B. 1 Monat).
  • Die Kündigung ist auch ohne Angabe von Gründen möglich, sofern alle festgelegten Fristen eingehalten werden.
• Vermieter:innen können höhere Mieten verlangen, indem sie den bestehenden Vertrag kündigen und einen neuen Mietvertrag zu neuen Konditionen anbieten.
• Mieter:innen können den Stellplatz unabhängig vom Wohnraum kündigen (z.B. bei Umzug)

Parkplatzmiete & Kaution

• In vielen Fällen ist keine Kaution zu entrichten, insbesondere bei Kurzzeitmieten.
• Wird eine Kaution verlangt, beträgt diese in den meisten Fällen 1—2 Monatsmieten.
• In manchen Fällen kann auch nur eine kleine Kaution anfallen, z.B. für den Schlüssel oder die Fernbedienung für das Garagentor.

Ist der Stellplatz Teil des Wohnungsmietvertrags, darf die Gesamtkaution (Wohnung + Stellplatz) 3 Monatsmieten nicht übersteigen.
Quelle: Gansel Rechtsanwälte.

• die Kaution getrennt vom Eigenvermögen zu verwahren (z.B. auf einem separaten Bankkonto) und
• den vollen Betrag nach Beendigung des Mietverhältnisses an den Mieter/die Mieter:in rückzuerstatten, sofern keine Mietrückstände bestehen oder Schäden am Eigentum verursacht wurden.

• die Höhe der Kaution,
• unter welchen Bedingungen die Rückerstattung der Kaution erfolgt
• sowie eine genaue Auflistung der Umstände, unter denen ein Teil der Kaution vom Vermieter/von der Vermieterin einbehalten werden kann.

Übrigens: Bei Garages Near Me kannst du ganz einfach unsere Vorlage für die Kaution bei deiner Buchung nutzen!

Rechte und Pflichten als Vermieter:in

Vermieter:inrechte

• Zeitgerechte Zahlung der Miete
  Zahlungen müssen pünktlich erfolgen. Bei Zahlungsverzug bist du dazu berechtigt, Mahnungen auszuschicken oder dem/der Mieter:in unter Einhaltung aller rechtlichen Vorgaben zu kündigen.
• Regeln für die Nutzung festlegen
  Du kannst vertraglich festlegen, dass ausschließlich das Abstellen von Fahrzeugen bzw. Aufbewahren von relevantem Autozubehör (z.B. Reifen, Ersatzteile) zulässig ist. Das Lagern gefährlicher Stoffe, die Umfunktionierung zu einer Werkstatt oder einem Lagerraum ist in den meisten Fällen aus Sicherheitsgründen nicht gestattet.
• Kündigungsrecht
  Die Kündigung ist unter Einhaltung der im Vertrag oder Gesetz festgelegten Fristen möglich. Bei schwerwiegenden Vertragsverstößen (z.B. missbräuchliche Verwendung oder Nichtzahlung der Miete) darfst du nach Abmahnung deine:n Mieter:in fristlos kündigen, wenn diese Verstöße wiederholt begangen werden.
• Einkommen (und steuerliche Pflichten)
  Mieteinnahmen sind in der Steuererklärung anzugeben. Wenn du mehrere Stellplätze vermietest, kann es sein, dass du umsatzsteuerpflichtig bist — alle Infos dazu findest du in der Kleinunternehmerregelung (§ 19 UStG).

Vermieter:inpflichten

• Für die Nutzung angemessene Räumlichkeiten zur Verfügung stellen
  Die Räumlichkeiten müssen eine sichere Verwendung ermöglichen. Die Tore müssen sich öffnen lassen, der Zustand der Räumlichkeiten muss den baulichen Vorschriften entsprechen und er muss jederzeit frei betretbar sein. Falls nicht anderweitig festgelegt, bist du als Vermieter:in außerdem für die ordnungsgemäße Instandhaltung verantwortlich.
• Alle Sicherheitsvorgaben erfüllen
  Du bist rechtlich dazu verpflichtet, Mieter:innen auf dir bekannte Gefahren hinzuweisen bzw. vor möglichen Gefahren zu warnen. Kommst du dieser Pflicht nicht nach, haftest du für Verletzungen oder Schäden, die durch ein solches Versäumnis entstehen.
• Rückerstattung der Kaution
  Wenn du eine Kaution eingehoben hast, musst du diese ordnungsgemäß und sicher verwalten und nach Beendigung des Mietverhältnisses auch vollständig rückerstatten — minus zulässiger Abzüge, z.B. um Mietrückstände oder durch den/die Mieter:in verursachte Schäden abzudecken.

Rechte und Pflichten als Mieter:in

Mieter:inrechte

• Exklusivnutzung
  Der Parkplatz darf ausschließlich von dir genutzt werden. Während der Dauer des Mietvertrags darf der/die Vermieter:in diesen also nicht selbst verwenden oder an eine andere Person weitervermieten. Ist der Zugang blockiert, hast du Anspruch auf eine Mietminderung und kannst auch eine Rechtfertigung des Vermieters/der Vermieterin einfordern.
• Zweckgemäße Nutzung
  Du darfst Fahrzeuge parken und erlaubte Gegenstände lagern (z.B. Reifen). Die gewerbliche Nutzung oder Zweckentfremdung sind untersagt.
• Recht auf Instandhaltung
  Ist die Nutzung der Räumlichkeiten nicht mehr möglich (z.B. aufgrund eines defekten Tors), muss der/die Vermieter:in die entsprechenden Reparaturen veranlassen. Andernfalls hast du Anspruch auf eine Mietminderung.
• Privatsphäre
  Der/die Vermieter:in darf die Garage nicht ohne deine Zustimmung betreten. Ausnahme: Notfälle oder das Ausführen von vereinbarten Reparaturen.
• Untervermietung (nur mit Zustimmung)
  Willst du den Parkplatz weitervermieten, brauchst du dafür die schriftliche Bestätigung des Vermieters/der Vermieterin.

Mieter:inpflichten

• Pünktliche Zahlung der Miete
  Bist du im Zahlungsverzug, kann dies schnell zu einer Kündigung führen — vor allem bei eigenen Mietverträgen, die nicht unter das Wohnungsmietrecht fallen.
• Vertragsregeln einhalten
  Nur die vertraglich vereinbarte Nutzung ist erlaubt. Halte dich außerdem an die Brandschutz- und Sicherheitsregeln und vermeide Lärmbelästigung, z.B. laute Motorengeräusche.
• Instandhaltung der Räumlichkeiten Als Mieter:in bist du dazu verpflichtet, die Räumlichkeiten sauber und ordentlich zu halten und keine baulichen Veränderungen vorzunehmen. Nach Ende des Mietverhältnisses sind Garage und Co. in gutem Zustand an den/die Vermieter:in zu übergeben.
• Ordnungsgemäße Kündigung
  Die Kündigung muss schriftlich erfolgen. Räume das Objekt vollständig und gib den Schlüssel zurück — idealerweise im Zuge einer orndungsgemäßen Übergabe in Gegenwart des Vermieters/der Vermieterin.
• Haftung & Versicherung
  Du allein haftest für dein Fahrzeug, der/die Vermieter:in nur bei baulichen Mängeln oder grober Fahrlässigkeit. Für den Fall der Fälle ist eine eigene Haftpflichtversicherung trotzdem immer empfehlenswert.